Архивы рубрик: Земельное право

16
Май, 2020

«Подводные камни» при покупке земельного участка

Покупка земельного участка является наиболее выгодным вложением накопленных сбережений, как правило такая покупка в большинстве случаев осуществляется для дальнейшего строительство дачного или жилого дома.

При оформлении сделки купли-продажи как в нотариальной форме, так и в простой письменной обычному обывателю не рассказывают всех подводных камней, с которыми он может столкнуться в будущем. Зачастую, отсутствие обременений и запретов, указанных в правоустанавливающих документах при их изучении мотивирует покупателя совершить сделку и осуществить задуманную мечту – построить на приобретенном участке дом. Однако, существуют некоторые обстоятельства, о которых покупатель даже и не догадывается, о них я расскажу далее.

Первый наиболее важный момент, на который следует обратить внимание, существуют ли разработанные и утвержденные в установленном порядке правила землепользования и застройки территории муниципального образования, ведь начиная строительство дома на участке этот важный документ необходимо будет изучить внимательно, т.к. строительство капитального строения не соответствующего таким правилам (с отклонениями от правил) влечет серьезные трудности в будущем  и могут привести к судебной тяжбе. Кроме того, законодательством запрещается строительство капитальных строений на участке при отсутствии правил землепользования и застройки, например: Статьей 23 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Для получения инструкций ответьте на несколько вопросов

К сожалению, не во всех муниципальных образования правила землепользования и застройки (ПЗЗ) еще приняты, а в некоторых случаях они существовали, но по различным причинам были отменены в том числе и по решению суда, так как были приняты с нарушениями.

Во-вторых, необходимо учитывать наличие поблизости автомобильных и трубопроводных магистралей, так как в этом случае без вашего уведомления и желания возведенная постройка может попасть в зону придорожной полосы (охранной зоны трубопровода), а такое обстоятельство является серьезным препятствием к получению необходимых документов на дом. Но при оформлении договора купли-продажи об этом обстоятельстве никто не упоминает, в документах это не отображается.

Существует ещё одно обстоятельство, о котором не стоит забывать — это наличие дороги на ваш участок. Продавец земельного участка может вам не сообщить, о том, что дорога, ведущая к нему, находится в частной собственности, и вам придется самостоятельно в будущем разыскивать собственника данного земельного участка, по которому проходит дорога и заключать с ним соглашение об установлении частного сервитута, разумеется, на платной основе.

Обстоятельства на которые следует обратить внимание при покупке земельного участка, которые описаны выше не являются единственными, существует еще и другие, которые как правило, являются субъективными и имеют отношение к конкретному случаю.

Практикующий земельный юрист Поздняков Алексей Михайлович

 

 

Запишитесь на консультацию земельного юриста

Оставьте свои данные и мы вам перезвоним в течение часа

10
Мар, 2020

Алгоритм. Как узаконить постройку на земельном участке?

Если на Вашем земельном участке Вами возведена постройка не имеющая документов, т.е. Вами было начато строительство без необходимого разрешения, то при разрешении данной ситуации не подлежит применению материальная норма пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае, такая ситуация попадает под п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, которой регламентируются отношения связанные с самовольной постройкой, в частности, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. Неотведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных (п. 3 статьи абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственность, пожизненном наследуемом владении, постоянно (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенным судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания указанной нормы закона следует, что самовольная постройка, по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из указанного правила есть исключения, позволяющий при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Для получения инструкций ответьте на несколько вопросов

По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору для строительства жилья, может быть признано, если жилое помещение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция содержится и в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2017 г.

Из приведенного выше следует, что узаконить в судебном порядке жилой дом на земельном участке отведенном для этих целей можно, но для этого необходимо будет доказать в суде, в том числе путем проведения судебной строительной экспертизы ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, таковыми являются: постройка находится в границах отведенного участка, постройка не нарушает строительные и градостроительные нормы и правила, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

 

Запишитесь на консультацию земельного юриста

Оставьте свои данные и мы вам перезвоним в течение часа